Przegląd roczny budynku - kto musi go wykonać i co obejmuje
6 min czytania
Kontrola okresowa budynku to obowiązek ustawowy, o którym bardzo wielu właścicieli nie wie albo świadomie go odkłada. Wyjaśniamy, kogo dotyczy, jaki jest jej zakres i dlaczego brak protokołów bywa problemem nie wobec urzędu, lecz wobec ubezpieczyciela.
Kogo dotyczy obowiązek kontroli okresowej
Obowiązek wykonywania kontroli okresowych spoczywa na właścicielu lub zarządcy obiektu budowlanego i wynika wprost z Prawa budowlanego. Dotyczy zarówno budynków wielorodzinnych i użytkowych, jak i domów jednorodzinnych, przy czym zakres obowiązku jest w tym ostatnim przypadku węższy. Przegląd roczny budynku nie jest usługą fakultatywną ani wymysłem ubezpieczycieli, choć to właśnie przy szkodzie jego brak bywa najdotkliwszy.
Właściciel domu jednorodzinnego jest zwolniony z corocznej kontroli elementów narażonych na wpływy atmosferyczne, ale nadal musi corocznie kontrolować instalację gazową oraz przewody kominowe: dymowe, spalinowe i wentylacyjne. Kontrola pięcioletnia, obejmująca również instalację elektryczną i piorunochronną, dotyczy go w pełnym zakresie.
Co obejmuje przegląd roczny, a co pięcioletni
Przegląd roczny budynku koncentruje się na elementach narażonych na działanie czynników atmosferycznych i na skutki użytkowania. W praktyce oznacza to kontrolę pokrycia dachowego, obróbek blacharskich, rynien i rur spustowych, elewacji, stolarki, odwodnienia terenu wokół budynku oraz drożności wentylacji. Odrębnie kontroluje się instalację gazową i przewody kominowe, co wykonują osoby z odpowiednimi uprawnieniami.
Kontrola pięcioletnia jest szersza: obejmuje ocenę stanu technicznego i przydatności budynku do użytkowania, a także jego estetyki i otoczenia. Dochodzi do niej obowiązkowe badanie instalacji elektrycznej i piorunochronnej, w tym pomiary rezystancji izolacji i skuteczności ochrony przeciwporażeniowej. To dlatego przy kontroli pięcioletniej konieczny jest udział osoby z uprawnieniami pomiarowymi.
Dlaczego brak protokołów boli przy szkodzie
Formalną konsekwencją zaniechania kontroli jest kara grzywny oraz możliwość nałożenia przez nadzór budowlany obowiązku jej wykonania. W praktyce jednak najbardziej odczuwalna konsekwencja pojawia się przy szkodzie. Jeżeli zalanie, pożar lub uszkodzenie konstrukcji wynikło z zaniedbania stanu technicznego, a właściciel nie jest w stanie wykazać, że budynek był regularnie kontrolowany, ubezpieczyciel może ograniczyć lub odmówić wypłaty odszkodowania.
Przy budynkach wielorodzinnych odpowiedzialność spoczywa na zarządcy, co ma znaczenie przy roszczeniach właścicieli lokali. Protokoły z przeglądu rocznego budynku przechowuje się w książce obiektu budowlanego i to ona jest pierwszym dokumentem sprawdzanym przy kontroli oraz przy likwidacji szkody.
Jak wykorzystać protokół zamiast chować go do segregatora
Dobrze sporządzony protokół to nie zestaw formułek, lecz dokument planistyczny. Zawiera opis stwierdzonych usterek, ich dokumentację fotograficzną, ocenę pilności oraz zalecenia. Na tej podstawie wspólnota może zbudować wieloletni plan remontowy i uzasadnić uchwały przed właścicielami lokali, a właściciel domu rozłożyć wydatki na kilka sezonów.
Najcenniejszą informacją w protokole bywa powtarzalność. Usterka opisywana w kolejnych latach tymi samymi słowami oznacza, że zalecenia nie są realizowane, a problem narasta. Dlatego przegląd roczny budynku zaczynamy od przeczytania poprzednich protokołów, a nie od wejścia na dach.
Pytania do tego tematu
Czy przegląd roczny mogę zlecić dowolnej firmie budowlanej?
Kontrolę okresową może wykonywać wyłącznie osoba posiadająca uprawnienia budowlane w odpowiedniej specjalności, a w przypadku instalacji gazowych i przewodów kominowych osoba z odrębnymi, specyficznymi kwalifikacjami. Firma budowlana może organizować i koordynować przegląd roczny budynku, ale sam protokół podpisuje uprawniony specjalista. Przy kontroli pięcioletniej dochodzi wymóg udziału osoby z uprawnieniami pomiarowymi w zakresie instalacji elektrycznych. Warto sprawdzić te uprawnienia przed zleceniem, bo protokół podpisany przez osobę bez kwalifikacji jest bezwartościowy. Współpracujemy z kadrą inżynierską posiadającą wymagane uprawnienia i podajemy ich zakres przed przyjęciem zlecenia.
Od kiedy liczy się termin kolejnej kontroli?
Termin liczy się od daty poprzedniej kontroli, a nie od początku roku kalendarzowego, co jest częstym nieporozumieniem. Jeśli przegląd roczny budynku wykonano w październiku, kolejny powinien odbyć się do października roku następnego, a nie do grudnia. Przy kontrolach pięcioletnich zasada jest identyczna. Dla budynków podlegających kontroli dwa razy w roku terminy są powiązane z sezonem zimowym: jedna przed jego rozpoczęciem, druga po zakończeniu. W protokołach, które sporządzamy, wskazujemy datę następnej wymaganej kontroli, żeby obowiązek nie umknął między latami.
Czy nowy budynek po odbiorze też wymaga przeglądów?
Tak, obowiązek kontroli okresowych rozpoczyna się z chwilą przystąpienia do użytkowania obiektu i nie ma okresu karencji dla nowych budynków. W praktyce pierwszy przegląd roczny budynku powinien być wykonany w ciągu roku od rozpoczęcia użytkowania. Dla nowych obiektów kontrola ma dodatkowy walor, bo pozwala wychwycić usterki wykonawcze jeszcze w okresie rękojmi i gwarancji, gdy ich usunięcie obciąża wykonawcę. Wielu właścicieli nowych domów traci ten moment i dopiero po kilku latach odkrywa wady, za które nikt już nie odpowiada. Z tego powodu pierwsza kontrola bywa najbardziej opłacalna ze wszystkich.
Co zrobić, jeśli nie wykonywano przeglądów przez kilka lat?
Nie da się sporządzić protokołów wstecz za lata, w których kontroli faktycznie nie było, i żaden rzetelny wykonawca tego nie zaproponuje. Właściwym działaniem jest wykonanie pełnej, bieżącej kontroli i rozpoczęcie prowadzenia dokumentacji od tego momentu. W protokole odnotowuje się zaległości oraz stan zastany, co samo w sobie jest dowodem podjęcia działań naprawczych. Przy przeglądzie rocznym budynku po dłuższej przerwie zakres stwierdzonych usterek bywa duży, dlatego wskazujemy kolejność ich usuwania według pilności. Rozpoczęcie prowadzenia dokumentacji jest też sygnałem dla ubezpieczyciela, że obiekt jest od tej pory nadzorowany.
